Význam technické zprávy při nákupu a prodeji nemovitosti
Když prodáváte či kupujete nemovitost, měli byste znát její technický stav. Jak ho zjistit? Proč je to důležité? Co riskujete, když ji nebudete mít? O tom je tento článek.
Nejlepší způsob prověření technického stavu nemovitosti je vypracování technické zprávy od autorizovaného stavebního inženýra. Technickou zprávu i s popisem závad na nemovitosti pak přiložte jako přílohu ke kupní smlouvě.
Technická zpráva by měla být aktuální, ideálně vypracovaná krátce před prodejem nemovitosti. Je především důležitá při prodeji rodinných domů, celých budov, ale také i chat a chalup.
Někdy se vyplatí ji nechat vypracovat i při prodeji bytů, zejména, pokud jsou v přízemí, polosuterénu nebo pod střechou či v podroví, anebo kdykoli, když máte pochybnosti o technickém stavu budovy a správce vám není schopen uspokojivě odpovědět na vaše dotazy.
Prodávající ví, v jakém technickém stavu nemovitost prodává. Prostřednictvím technické zprávy informuje kupující o stavu a nedostatcích na nemovitosti a tím se chrání před jejich nároky, někdy i neoprávněnými, v budoucnu. Kupující totiž nemůže říct, že o vadách nevěděl.
Prodávající nese odpovědnost za skryté vady na nemovitosti po dobu 5 let od prodeje. To je dost dlouhá doba, aby vypluly na povrch vady, které byly v době prodeje skryté. Více o odpovědnosti v článku Odpovědnost prodávajícího za vady při prodeji nemovitosti.
Kupující ví, co kupuje. Je upozorněn, jak na vady, které sice vidět jsou, ale laické oko si jich nevšimne nebo jim nepřikládá velký význam, tak i na skryté vady, které jsou odhalitelné jen např. pomocí přístrojů (např. termovize v úvodním obrázku, detektor radioaktivních materiálů ve stavební konstrukci atd).
Kupující se tak chrání předtím, že koupí nemovitost, jejíž cena neodpovídá technickému stavu. Chráníte se tak před spory, které mohou vyústit v mnohaletou právní bitvu a drahý soudní spor s prodávajícím.
Když víte předem, co kupujete, nejen, že si ušetříte spoustu starostí, ale hlavně si zajistíte klidný spánek. A to patří k tomu nejdůležitějšímu.
Technická zpráva minimalizuje spory mezi prodávajícími a kupujícími. Není je však možné 100% vyloučit. Vždy je nutno počítat s určitým rizikem.
Pokud byste totiž chtěli, aby vás autorizovaný inženýr 100% ochránil před spory, musel by udělat průzkumné sondy a nemovitost vám de facto rozebrat. Náklady na takový posudek a škody z jeho vypracování by pak výrazně převýšily jeho přínos. Z tohoto důvodu musíte počítat vždy s nějakým rizikem. Riziko s technickou zprávou je však výrazně nižší, než když ji mít nebudete.
Žádný zákon nepřikazuje prodávajícímu, kupujícímu ani realitní kanceláři vypracování technické zprávy k nemovitosti. To by vás však nemělo odradit od jejího vypracování.
Přesto neustále slýcháme od prodávajících i kupujících, že technickou zprávu vypracovat nechtějí. Důvody jsou pro to různé.
Někdy prodávající nechtějí do technické zprávy investovat. U některých nemovitostí však vypracování technické zprávy zajistíme v rámci mé odměny.
Častou připomínkou prodávajících je, že technická zpráva může odhalit závady na nemovitosti a tím se nemovitost hůře prodá.
To může být pravda. Nicméně, když nenecháte udělat technickou zprávu a kupující zjistí závady až po koupi, tak vás to vyjde ve většině případů dráž, než když technickou zprávu mít budete. Kupující z vás slevu může dostat stejně ve lhůtě 5 let od prodeje a dokonce i větší, než když o závadách ví ještě před uzavřením kupní smlouvy.
Před podpisem kupní smlouvy o slevě můžete jednat. Po podpisu kupní smlouvy už tolik možností nemáte. Když dojde k soudnímu sporu, výši slevy určí soud na základě odborných posudků a navíc zaplatíte právní náklady a soud.
Technickou zprávu nechtějí často ani kupující. Někdy nechtějí do technické zprávy sami investovat, neznají její význam a někdy se bojí, že požadavkem na technickou zprávu prodávající bude preferovat jiného kupce.
To se samozřejmě může stát. Jako kupující jste však v lepší pozici. Když si necháte vypracovat technickou zprávu až po koupi a zjistíte na ní skryté vady, můžete dodatečně žádat slevu a prodávající po prodeji už nemůže říct, že vám nemovitost neprodá. Máte tak větší možnosti slevu získat dodatečně.
Když nastanou problémy, hledá se viník. A běžně se pak snaží účastníci obchodu hodit zodpovědnost za technický stav nemovitosti na realitní kancelář.
Stížnosti na internetu jsou toho plné. Kupující obviňují realitní kanceláře, že neprověřily nemovitost. Prodávající pro změnu říkají, že procesu prodeje nemovitostí nerozumí, a proto si najali realitní kancelář, aby prodej dobře dopadl.
Realitní makléři by měli znát základní stavební minimum, to je pravda. Nejsou však zpravidla autorizovaní stavební inženýři a nemají ani pro prověřování nemovitosti technické vybavení. Nemohou proto sami vypracovat technickou zprávu k nemovitosti a deklarovat tak přesný technický stav.
Můžeme prodávajícím a kupujícím vypracování technické zprávy doporučit, v případě jejich zájmu ji nechat vypracovat nebo alespoň předat kontakty na autorizované stavební inženýry. To by měl dělat každý makléř.
Každá kvalitní realitní kancelář spolupracuje s autorizovanými stavebními inženýry. Autorizovaní stavební inženýři jsou nezávislí a realitní kancelář nemůže ovlivňovat výsledky technických zpráv. Proto jsou závěry v technické zprávě objektivní.
Realitní makléř by rovněž neměl vypracování technické zprávy bránit, pokud o to některý z účastníků obchodu projeví zájem.
Pokud však klienti o vypracování technické zprávy nemají zájem, nemůže realitní makléř dělat vůbec nic a realitní kancelář nenese odpovědnost za technický stav. Tu má ze zákona pouze prodávající.
Technická zpráva stojí např. u rodinných domů nejčastěji od cca 5.000 do 15.000 Kč, a to v závislosti na velikosti domu a podle toho, co všechno chcete prověřit.
Vypracování technické zprávy u některých nemovitostí zajistím pro prodávajícího již v ceně mé provize.
