Když prodáváte družstevní byt, ve skutečnosti neprodáváte byt, ale tzv. členská práva a povinnosti s právem nájmu v bytovém družstvu. Samotný byt vlastní bytové družstvo, které je jako vlastník zapsané na listu vlastnictví v katastru nemovitostí.
Nejdříve zjistěte, za kolik můžete svůj byt vůbec prodat.
Družstevní byty jsou levnější než byty v osobním vlastnictví, protože si na ně kupující nemůžou vzít hypotéku. To je podstatná nevýhoda. Lidí, kteří kupují na hypotéku, je totiž většina.
Kupující si může vzít hypotéku pouze ve dvou případech:
Zpravidla jsou družstevní byty o 5 – 10 % levnější než byty v osobním vlastnictví.
Připravte si následující dokumenty. Pokud je nemáte, požádejte o ně družstvo. Každý zájemce je bude chtít vidět.
Anuita vyjadřuje, jaká částka zbývá k doplacení ceny. Pokud vaše bytové družstvo dům koupilo od obce, zpravidla ho koupilo na splátky. Anuita je poměrným vyjádřením celkové ceny za dům. O nesplacenou výši anuity se ponižuje prodejní cena.
Zjistěte si, jestli budete platit daň z příjmu z prodeje. Prodej družstevního bytu je osvobozen od daně z příjmu, pokud ho vlastníte min. 5 let. Všechny podmínky pro osvobození od daně najdete v článku Daň z příjmu při prodeji družstevního bytu.
Při převodu družstevního bytu se vypracovává nejčastěji 5 smluv:
Chcete-li prodat byt prostřednictvím realitní kanceláře, tak první smlouva, kterou budete uzavírat, je Zprostředkovatelská smlouva s realitní kanceláří. § 9 Zákona o realitním zprostředkování vyžaduje, aby Smlouva o realitním zprostředkování měla písemnou formu.
Makléři, který je pro vás ochoten pracovat bez zprostředkovatelské smlouvy, se vyhněte. Když je ochoten porušit zákon jednou, bude ochoten to udělat opakovaně a možná i v mnohem závažnějších situacích.
Zprostředkovatelská smlouva definuje zejména co prodáváte, za kolik, jaká bude odměna makléři a kdy je splatná. Zprostředkovatelská smlouva definuje také práva a povinnosti smluvních stran a dobu platnosti smlouvy.
Na základě této smlouvy si nabyvatel vaši nemovitost na nějakou dobu zarezervuje, než zajistí celkovou kupní cenu.
Touto smlouvou se družstevní byt převádí na družstvu.
Tato dohoda určuje způsob zaplacení ceny za převod.
Smlouva o úschově řeší podmínky úschovy ceny za převod a způsob vyplacení. Úschova kupní ceny se nejčastěji zajišťuje v advokátní či notářské kanceláři nebo v bance. Více se o úschovách dozvíte v článku Možnosti úschovy kupní ceny.
Přípravu všech těchto smluv zajišťuji přes advokátní kancelář a hradím je v rámci své provize.
Převod družstevních bytů je po právní stránce jednodušší v tom, že neřešíte nic s katastrálním úřadem ale jen na družstvu. Právní účinky dohody o převodu nastávají doručením dohody o převodu družstvu.
Za převod si družstva účtují zpravidla poplatek. Výjimečně je i zdarma, ale spíše se připravte na poplatek v řádu několika tisíc. Každé družstvo si stanovuje poplatek individuálně.
Jako prodávající družstevního bytu sice nemáte tolik povinností jako majitelé bytů v osobním vlastnictví, ale máte jednu, na kterou nesmíte zapomenout.
Pokud prodáváte družstevní byt v hodnotě vyšší než 5 mil. Kč, máte povinnost oznámit to Finančnímu úřadu.
Před předáním družstevního bytu vám doporučuji nechat vypracovat revizní zprávy k elektroinstalaci, elektrozařízení atd. Nechte si zaslat seznam revizních zpráv, které byste měli nechat vypracovat. Řeknu vám i rizika jejich nevypracování.
